ALLEE Residenz

Проект реконструкции отеля Leidinger в резиденцию из апартаментов и жилых квартир

Баден-Баден
знаменитый курорт на югозападе Германии с тысячилетними традициями отдыха и лечения. Один из самых прекрасных городов Европы.

Расположение объекта

Здание находится в центральном районе города Баден-Баден. В центральном парке "Lichtentaler Allee 88".

До центральной площади 2км, пешком 20мин по парку. в 5х минутах хотьбы автобусная остановка, булочная, аптека, кафе, магазин. До автострады 15 мин.


 

Видео здание территория

 
 

 
 


 
 


 
 


 
 


 
 
 


 
 
 


 
 
 

Техническое состояние объекта

здание построено в 70 е годы конструкция из монолитного бетона и пеноблока, 3 года назад владелец объекта начал реконструкцию, 2 года назад владелец умирает и объект наследуют дети и его спутница

Фундамент и стены

находятся в отличном состоянии, трещины отсутствуют, стены сухие, плесени нет

Кровля в отличном состоянии из керамической черепицы, протеков нет.

Отопление, здание оснащено автономной комбинированной системой выработки электричества и тепла, энергоисточник газ. 

Окна были полностью заменены в 2017 году, соответствуют современным нормам энергосбережения и есть еще 2 года гарантии

Здание подключено ко всем инфраструктурам: Вода, канализация, электричество, газ, телекоммуникации.

Здание оснащено лифтом в 2007 году. Лифт технически в рабочем состоянии нужен только сервис и техосмотр для эксплуатации.

Список работ нужных для завершения ремонта:

Стены шпаклевка, обои, покраска. 

Подключение квартир к электрораспределению, выключатели, розетки.

Окончание ремонта всех санузлов.

Постелить пол.

Установить двери входные и межкомнатные.

Фасад утепление и покраска.

ЦЕЛИ ПРОЕКТА

Создание комфортабельного комплекса проживания и отдыха.

Второстепенные цели:

Создание центра продаж и демонстрации древесной продукции Российских производителей.

Создание центра продаж и демонстрации российских ИТ технологий

Декабрь2020
Покупка объекта и оформление права собственности
Декабрь2020
В течении 2х недель перевод суммы предыдущему владельцу
Декабрь2020
Начало работ по реконструкции объекта
Начало  токенизации  объекта с целью увеличения леквидности объекта.
Январь 2020
Альтернатива: продажа нескольких квартир для сокращения срока возврата капитала.
Май 2021

Окончание ремонтных работ и полная сдача в эксплуатацию

Начало сдачи в аренду

Начало продаж деревянной продукции

Ноябрь 2021

Кредитование объекта в банке и возврат капитала.

Окончание 10 летнего срока владения квартирой в пригороде Баден-Бадена, дополнительная гарантия возврата капитала, продажа и возврат.


Декабрь 2021

Возврат капитала, окончание проекта

альтернатива сохранить одни апартаменты для собственного пользования.

Технические характеристики здания

 Территория и нулевой этаж

План подвала, первого, второго этажа и мансарды.

Год строительства                    1977

Размер участка                        1664m²

общая площадь здания           1000m²

жилая площадь                           750m²

количество квартир после 




        9

       реконструкции

Сравнительный подход к оценке объекта

Актуальная ситуация на рынке недвижимости не отразилась. Прогнозы больших игроков говорят о стабильности и легком росте цен на недвижимость в следующий 2-3 года. Далее следуют несколько ссылок на статьи на немецком языке. 

Карта цен в городе по районам

Издание "Capital" является одним из самых распространенных и читаемых в Германии в области экономики и финансов. Издание солидное и имеет хорошую репутацию. Они создали удобный инструмент для получения информации о ценах на недвижимость по всей Германии. Ниже следует скриншот цен в Баден-Бадене. Так же можно нажать на картинку и перейти по ссылке и посмотреть информацию у них на портале. По ссылке под картой идет текст с описанием и оценкой ситуации в городе.

Далее перевод из текста под картой абзатца «Lichtentaler Allee»

Лучшие места для проживания в Баден-Бадене Лихтентальская Аллея

Аллея протяженностью 2,3 км вдоль речушки Оос жилой квартал с историческими вилами и современными домами, музеями, отелями.  Чем дальше продвигаетесь в сторону Лихтенталя тем менее ценные дома вдоль аллеи. Но последнее время инвесторы вкладывают в старые объекты и ситуация улучшается. Единичные старые объекты сносятся и возводятся новые вилы. Цена на м² земли 500Евро. Редко объекты меняют своих владельцев т. к. Предложение ограничено если это происходит то, как правило, анонимно как в случае с особняком с 6000м² участком который купил Москвич за 3млн евро. В прилежащих улицах строятся отдельные объекты. Существующие квартиры в прилежащих улицах стоят от 2000 до 5000евро. Но цены на объекты ниже чем 10000 как рассказывают некоторые риэлторы. Но за счет ограниченного предложения цена достигает 5000евро.

Доходный подход к оценке объекта

Все расчеты происходят исходя из полезной площади 665м². 

Таблица1 сдача в аренду 300М² 3 апартамента по 100м² по начальной цене за сутки 250евро и кредите от банка на 1000000Евро. Оценочная стоимость по стандартным немецким банковским моделям 2000000. Нажав на символ можно скачать таблицу.


Таблица2 сдача в аренду 365М² квартир по начальной цене 13евро за м2 в месяц и кредите от банка на 1000000Евро. Оценочная стоимость по стандартным немецким банковским моделям 1000000. Нажав на символ можно скачать таблицу.

Финансовая потребность

Стоимость объекта                                 2000000EUR

Стоимость  продаваемой части              1775000EUR

 в силу судебного спора спутницы жизни с наследниками суд наложил вето на квартиру нр.2 и она не входит в сделку. Стоймость квартиры при 85м 225000. При заключении сделки мы получаем право первого покупателя после разрешения спора. Такая модель является распрастраненной в Германии, с точки зрения управления проектом такая модель не несет недостатков т.к актуальный владелец имеет все права и обязаности, но с долей в 11% в объекте не сможет влиять на решения во время реконструкции.

Затраты на оформление: Налог 5%,           

      Нотариус и городские структуры 1,5%     120000EUR    

Собственный капитал                                     300000EUR

Нехватка капитала                                         1595000EUR

Затраты на ремонт                                           405000EUR

 сумму предоставляет банк в виде кредита под залог 2х квартир уже после оформления собственности

Все расчеты по ремонтным работам в отдельной таблице, цены на работы в таблице исходя из среднестатистических и опыта в регионе, скачать можно нажав на символ. 

Общий объем инвестиций с ремонтом      2300000EUR

Продажная стоимость объекта                   2900000EUR

        665м²*4000евро+14стоянок*20000Евро

Формальная процедура

Покупка 5 квартир в объекте новоучрежденной компанией GmbH(аналог Российской ООО) и 2х квартир Alexius Schneider(не все доли на новую компанию потому что на нее не дадут сразу кредит). Общеправовые описания прилагаются в документах, скачать можно нажав на символ. 


         Положение по GmbH 

        Положение по недвижимости 

Залог квартир Alexius Schneider в банке для получения кредита на ремонт

Организация и контроль ремонта компанией Alexius Schneider

Контроль во время проекта. Команда:






         Alexius Schneider ответственный организатор проекта ИТ специалист, 

         Denis Klettke налоговый специалист в области МСФО с 10 летним опытом работы в компании KPMG аудитором           и 5 лет финансовый директор отеля Bühlerhöhe(возлеMaxGrundigKlinik) стратегическое налоговое

        планирование,

        Olga Schneider бухгалтер в России, глабух санатория «Калмыкова» город Нальчик, главбух скорой помощи

        город Нальчик, кассир и замуправляющая филиала торговой розничной сети продуктов город 

       Баден-Баден. 

 Основной инструмент контроля ситема Enterprise Resource Planning, планирование ресурсов предприятия        ODOO, даная презентация реализована на базе этого инструмента: вся документация, предложения по ремонту, счета компаний осуществляющих ремонт, финансовых поступлений и затрат, интегральных показателей, планирование всех других ресурсов и времени. Инвестор и им назначенные ответственные персоны будут иметь полный доступ к системе и смогут контролировать все процессы на русском языке из любой точки планеты.

Сдача квартир в аренду, кредитование в банке, продажа квартир новообразованой компанией через портал baden-baden.ru(владелец портала и прав Alexius Schneider) и возврат капитала инвестору. 1700000 окончание проекта.

Альтернатива: оценка одних апартаментов после ремонта и возврат 1700000-(оценочная стоимость квартиры-10%) Продолжение эксплуатации компанией baden-baden.ru как жилого отельного комплекса, центра продаж OSTWOOD деревянная продукция российского производства, ИТ центра. Апартаменты сохраненные инвестором можно либо оставить только для собственного пользования либо сдавать когда нет потребности, компания baden-baden.ru(Alexius Schneider) платит 5% годовых плюс все услуги сопровождения 10лет 2 недели в год бесплатно.